- Tanım
Kira sözleşmeleri 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 299 vd. maddelerinde düzenlenmiştir. Kiracı ile kiraya veren bir şeyin kiralanmasını belirli ya da belirsiz bir süre için akit serbesti prensibi uyarınca kararlaştırabilirler.
Kira sözleşmesi, akdin taraflarına karşılıklı yükümlülükler yüklemektedir. Kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiracı ise kira borcunu zamanında ödemekle yükümlüdür.
- Uyuşmazlık
Kira sözleşmesinden kaynaklı olarak kiraya veren ile kiracılar arasında sorunlar meydana gelebilmektedir. Bu sorunların başlıca nedeni kira artış dönemlerinde kiracı ile kiraya verenin uzlaşamamasıdır. Ülkemizdeki ekonomik krizin etkisi, ÜFE-TÜFE oranlarındaki artış, enflasyonun hızla yükselmesi ve Türk lirasındaki değer kaybı nedeni ile kiraya verenler ile kiracılar arasındaki gerilim had safhasına ulaşmıştır. Kiraya verenler talep ettiği oranda artış sağlanmadığı takdirde kiracının tahliyesi için hukuki yollara başvurabilmektedir.
- Artış oranı ne olmalıdır?
Pek çok kira sözleşmesinde yeni dönem kira artışının taraflarca ÜFE – TÜFE ortalaması esas alınarak yapıldığı görülmektedir. 6098 sayılı TBK 344. maddesinin eski halinde kira artışlarının üst sınırı ÜFE olarak Düzenlenmişti. 7161 Sayılı Vergi Kanunları İle Bazı Kanun Ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 56. maddesi kapsamında 17.01.2019 tarihinde yapılan değişiklik ile Tüketici Fiyat Endeksinde on iki aylık ortalamadaki değişim kira artışındaki üst sınır olarak belirlenmiştir.
2022 yılı için taraflar arasındaki çatışmanın artması nedeniyle TBMM Genel Kurulunda kira artışlarındaki sınırlamanın belirlenmesi ile ilgili verilen önerge kabul edilmiştir. Önergede;“Konut kiraları bakımından, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ila (bu tarih dahil) 1-7-2023 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde 25’ini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde 25’in altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural 1 yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344’üncü maddenin ikinci fırkası uyarınca hakim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.” denilmektedir.
Yeni düzenlenme uyarınca 1 Temmuz 2022 tarihinden sonra yenilenecek kira dönemleri için bu kısıtlamanın getirildiği açıktır. Yapılan düzenleme uyarınca TBMM tarafından kira artışından kaynaklı yaşanan hukuki uyuşmazlıklar için geçici bir çözüm üretilmiş, 1 Temmuz 2022 öncesine ilişkin yapılan artışların ne olacağına ve kanundan doğan tahliye sebeplerinin de nasıl önleneceğine ilişkin bir çözüm belirtilmemiştir.
- Tahliye
Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarına ilişkin sözleşmelerin feshi bildirim veya dava yoluyla olabilmektedir. Bildirim Yoluyla Fesih 6098 sayılı TBK’nın 347 vd. maddelerinde düzenlenmiştir.
6098 sayılı TBK 347 madde uyarınca Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Dava yoluyla fesih hakkı ise 6098 sayılı TBK’nın 350 vd maddelerinde düzenlenmiştir. Dava yoluyla feshin nedeni kiraya verenden de kiracıdan da kaynaklanabilir. Kiraya verenler kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için; konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Kiracıdan usulüne uygun olarak alınan tahliye taahhütnamesine istinaden kiraya veren, kira sözleşmesini tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
- Tahliye edilen kiracıların hakları nelerdir?
Kiraya veren tarafından dava yolu ile tahliye sebepleri kanunda sayılmıştır. Bu sebeplerin kiracı aleyhine değiştirilme yasağı vardır. Kanunda sayılan sebeplere istinaden tahliye talep eden kiraya veren haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir. İşbu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.